民房房屋买卖合同协议（热门17篇）

合同协议可以是买卖合同、劳动合同、租赁合同等不同类型的协议，具体内容根据双方需求而定。以往的合同协议案例和经验可以帮助您更好地理解合同的重要性和使用方法。

农民房屋买卖合同

出卖人(甲方)：身份证号码：

买受人(乙方)：身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其位于。

的房屋(毛坯房，建筑面积平方米，对应储藏室建筑面积平方米)以人民币元(大写：人民币元)的价款出售给乙方。

二、乙方于年月日一次性向甲方支付房款人民币元(大写：人民币元)；甲方应当于收到房款当日将该交易房屋交付乙方。该交易房屋将来若有相关税费等费用发生，合同双方应按有关法律规定负担。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方应在乙方支付房款时向乙方提供依法取得本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理该交易房屋产权手续。

四、本合同签订后，甲方对该房屋的所有权（占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等全部权利）转让给乙方。甲方应保证乙方对该交易房屋享有完全的居住权以及处分权等权利，并且不得就该房屋再与他人订立协议、合同或作出其他任何方式的处分。

五、房屋买卖合同生效后，乙方享有因交易房屋而产生的一切权利。若遇政策性拆迁等，甲方应积极协助乙方办理相关事宜，并不得向乙方主张任何费用损失。

六、违约责任。

1．甲方应当于收到房款当日将交易房屋交付乙方，否则，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过叁个月，乙方有权解除本合同。

2．乙方全部或部分不能按本合同约定的付款日期履行的，按其欠款部分加付按每日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过三个月，甲方有权解除合同。解约时，甲方应将乙方已付房款扣除违约金后退还。

3．本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则，应向对方支付违约金人民币万元。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

4．如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能出现问题，甲方应当通知乙方；如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、特别约定。

本合同生效后，甲方不得以任何方式或理由主张合同无效，否则，甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方人民币万元。

八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；

协商不成的，依法向买受人住所地的人民法院起诉。

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方：

乙方：

签订时间：

房屋买卖合同协议

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本。

合同。

约定的商品房交付买受人使用：

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5、_____________________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的。

2、_____________________________________________________________。

3、_____________________________________________________________。

第九条出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

2、_______________________________________________________________。

第十条规划、设计变更的约定。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。

(2)____________________________________________________________。

(3)____________________________________________________________。

(4)____________________________________________________________。

(5)____________________________________________________________。

(6)____________________________________________________________。

(7)___________________________________________________________。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。_______________________。

第十一条交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量。

保证书。

》和《住宅使用。

说明书。

》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：___________________________________。

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、_________________________________________________________。

3、__________________________________________________________。

第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、___________________________________________________________。

2、___________________________________________________________。

3、___________________________________________________________。

4、__________________________________________________________。

5、___________________________________________________________。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、___________________________________________________________。

2、___________________________________________________________。

3、__________________________________________________________。

第十五条关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

3、___________________________________________________________。

第十六条保修责任。

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。_____________________________________________________。

第十七条双方可以就下列事项约定：

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权________________。

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_____________。

3、该商品房所在楼宇的命名权______________________。

4、该商品房所在小区的命名权______________________。

5、___________________________________________________________。

6、___________________________________________________________。

第十八条买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质__________________。

第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第______种方式解决：

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人______份，买受人______份，______份，______份。

第二十三条本合同自双方签订之日起生效。

第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__________________申请登记备案。

出卖人(签章)：买受人(签章)：

【法定代表人】(签章)：【法定代表人】(签章)：

【委托代理人】(签章)：【委托代理人】(签章)：

签于：______年______月______日。

签于：______年______月______日。

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房屋买卖协议合同

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方经友好协商，在平等自愿基础上，就乙方自愿购买甲方所有的房屋事宜，达成如下协议，以兹共同遵守。

第一条、交易房屋具体情况。

1、房屋地址：_______市_______省(区)_______街道_______小区_______栋_______单元_______号。

2、房屋面积：____________平方米。

第二条、交易房屋价款及给付方式。

1、房屋的交易总价为：人民币_______万元整(大写：______________万元)。

2、乙方于本合同签订之日给付甲方购房定金________元整(大写：________万元整)。

3、乙方已向甲方支付的定金转为房款，乙方还应向甲方共支付房款人民币元_______元整(大写：______________)。

4、乙方于甲乙双方办理更名手续当天，一次性支付剩余房款_______元。

第三条、税费承担及合同备案。

1、本合同项下房屋交易、更名等行为产生的一切费用，包括交易税费、更名所产生的费用等一切税费由乙方承担。

2、甲方配合乙方办理房屋更名等手续，交由九江市房产局备案的房屋买卖合同由乙方负责办理，上述两份合同约定不同之处，以本合同为准，且因备案合同产生的一切法律责任，均由乙方自行承担，与甲方无关。因备案合同造成双方买卖行为无法履行的，由乙方承担违约责任。

第四条、甲方的权利义务。

1、甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因造成该房屋发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。

2、经双方协商确定，甲方在交房当日将水、电等费用结清。

3、甲方于______年____月__日前，配合乙方办理更名过户手续。

第五条、违约责任。

1、乙方如未按本合同规定的时间付款，或因乙方原因造成本合同无法履行的，乙方给付的定金不予返还。

2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付，甲方双倍返还收取乙方的定金。

第六条、争议的解决方式，合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

第七条、本合同一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。本合同自双方当事人签字后生效。

第八条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。

第九条、双方约定的其他事项。

农民房屋买卖合同

甲方(卖方)：

乙方(买方)：

一、甲方自愿将坐落在_________________________________________________________________________房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。

(附平面图)二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写_____________________________________,即人民币小写_____________。

三、乙方在签订本合同时，支付定金，即小写________________。

四、乙方支付定金之日起_________个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。

六、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产公证手续，待房产公证到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。

七、甲方应在公证前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、入网费、有线电视费等。

八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付______元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付______元罚金，逾期30日视为毁约。

九、附加条款：

十、本合同一式三份，甲乙各一份，公证一份,具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

(共3页)甲方(卖方)：

(印)身份证号：

住址：

电话：

年乙方(买方)：

(印)身份证号：

住址：

电话：

房屋买卖协议合同

甲方（卖方）：

乙方（买方）：

一、甲方自愿将坐落在xx市xx坡区xx路xx小区x号楼x单元xx室房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万零二千元整；即人民币小写100xx元。

三、乙方在签订本合同时，支付定金三十万元整，即小写300000元。

四、乙方支付定金之日起2个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。

六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。

七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。

八、甲方应在1个月前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。

十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台，空调两台，热水器，浴霸，饮水机，音响两台，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方（含在房屋价值内）。

十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

十二、附加条款：

转让过后，甲方不的以任何借口干涉乙方对房屋的修改。

甲方：

乙方：

签订时间：

房屋买卖协议合同

乙方(买受人)：___________________。

甲、乙、两方依据自愿、诚信原则，经友好协商，达成如下一致意见：

第一条各方承诺及保证。

甲方承诺并保证：拥有座落于____________房屋的所有权，该项所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。诚信履行本合同书的项下的合同义务。

乙方承诺并保证：诚信履行本合同书的项下的合同义务。

第二条标的物。

甲方自愿转让的房屋座落于_______________________________。

房屋内现有装修及物品全部随房屋转让并不再另外计价。

第三条价款。

本合同书第二条项下标的物全部计价_______________。

各方确认：在甲方及时履行本合同书第六条义务的前提下，本条第一款的价款为甲方转让标的物的净价，即本合同书履行过程中产生的税费由乙方承担。

第四条交付与支付。

1、本合同书签订时，甲方向乙方交付房屋所有权、土地使用权证书和全部门锁钥匙、电费、自来水费、有线电视、电话等交费证件。

2、本合同书签订(并由双方履行了第1款义务)后_____天内，乙方向甲方支付所有房款_______________________。

第五条所有权转移特别约定。

各方确认：本合同书项下标的物自交付后转移至乙方。

第六条协助义务。

在乙方确定的时间，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下，包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明等。甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。

七、违约责任。

1、因甲方违反本合同书第一条所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼(仲裁)等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。

2、甲方如不能及时履行本合同书第六条协助义务，应继续履行该项义务并承担违约责任。

3、乙方不能依约承担本合同书第三条义务时，应承担违约责任。

4、甲方双方违反本合同书其他约定的，依法承担相应的违约责任。

八、争议解决办法。

本合同书履行过程中产生的一切纠纷，应提交仲裁委员会仲裁，其裁决对双方具有约束力。

九、杂项规定。

1、本合同书未竟事项，由双方依诚信、公平原则另行商定。

2、本合同书一式_____份，由甲、乙、各执_____份，另_____份由乙方保管用于办理变更登记使用(如登记部门要求另行签订合同文书时，各方得另行签订用于登记，但各方权利义务以本合同书为准)。

3、本合同书在各方签字后生效。

甲方签名：_______________。

乙方签名：_______________。

_________年______月___日。

房屋买卖协议合同

一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：

(一)、房屋状况：房屋座落：_______，建筑面积：________平方方米：_____，用途：_____。

2、房屋所有权证号：_______________。

3、土地使用权证号：_______________。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币______元，乙方在甲乙双方在本合同签字后先付定金______元，在甲方交乙方房屋时再付清剩余价款。

三、甲方在年月末将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

四、以前，出卖的房屋如存在任何纠纷，由甲方承担全部责任。

五、本合同经双方签字画押后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

六、本合同所产生的全部税费及办理有关手续的费用均由乙方负责。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方均有权向有管辖权的法院起诉。

七、本合同一式____份，甲、乙双方及税务部门、房管部门各____份。

甲方：_______________(签名或盖章)。

乙方：_______________(签名或盖章)。

中证人：_______________(签名或盖章)。

签订日期：_________年______月___日

房屋买卖协议合同2

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在济南市区路小区号楼单元室(建筑面积平方米，储藏室平方米，产权证号)房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)，房屋买卖合同书。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写;即人民币小写。

三、乙方在签订本合同时，支付定金，即小写。

四、乙方支付定金之日起个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)，合同范本《房屋买卖合同书》。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。

六、办理房产证手续所产生的有关税费由方承担。

七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。

八、甲方应在前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。

十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台(型号：)，空调两台(型号：)，热水器(型号：)，浴霸(型号：)，饮水机(型号：)，音响两台(型号：)，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方(含在房屋价值内)。

十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

十二、附加条款：

住址：__________________________。

20__年x月x日。

住址：__________________________。

___年___月___日。

村民房屋买卖合同

甲方：

乙方：

甲乙双方经协商，就房屋买卖一事达成如下协议：

二、房屋总价款为万元人民币。

三、本协议签订后日内乙方一次性将房屋全部价款支付给甲方。

四、由于该房屋目前正在建设之中，因此，本协议签订后一年内甲方将房屋交付给乙方。

五、受到目前政策的限制，房屋五年之内不能办理过户手续。待房屋可办理手续之时，甲方应积极协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担。

六、甲方要保证按期交房，否则每逾一日将按总房款的支付给乙方作为违约金。

七、因甲方原因导致房屋无法过户给乙方造成损失，全部由甲方承担。

八、本协议签订后，双方共同去公证机关进行公证，公证费用由方承担。

九、未尽事宜，双方应友好协商，协商不成任何一方均可向人民法院提起诉讼。

十、本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效。

甲方：乙方：

代表：代表：

年月日年月日。

民房房屋买卖合同

村民房屋买卖合同

卖方：____________(以下简称甲方)。

买人：____________(以下简称乙方)。

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下房屋买卖协议，共同遵守。

一、甲方自愿将坐落于________________________，建筑面积为____________平方米，出售给乙方。

三、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清房款;甲方同时将房屋钥匙、房屋产权证明及身份证复印件交付给乙方。同时双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。

四、甲方必须保证其出卖给乙方的房屋，产权为交易本人，绝无他项权利设定或其他纠纷或产权亲属关系。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。

五、双方对房屋质量无异议，房屋交付后，因房屋质量引起的纠纷，双方不相互承担赔偿责任。

六、，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：____________甲方在能办理产权登记时应该第一时间办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续。

七、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力协助。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。

八、合同生效后，房屋升值与甲方无关。

九、本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。本协议签订后办理房屋所有权证书费用为乙方负责。其他税费按有关法律规定，各自承担。

十、甲方在房屋出售给乙方即乙方付清房款与甲方签订本合同后不得将房屋另行转让给他人，如若违约本约定应赔偿房款总价外还应赔付房款总价款20%的违约金。

十一、本协议签订后，双方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。

十二、甲方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，甲方法定继承人无此房屋的继承权与使用权。

十三、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协商不成，任一方均可起诉至房屋所在地人民法院。

十四、本协议一式两份，双方各执一份为凭。

十五、本协议自双方签字之日起生效。

身份证号：____________身份证号：____________。

通信地址：____________通信地址：____________。

邮政编码：____________邮政编码：____________。

电话：____________电话：____________。

证明人：____________。

村民房屋买卖合同

卖方：(以下简称甲方)身份证号：

买方：(以下简称乙方)身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

一、所售房屋座落位置、结构、层次、面积等基本情况。

1、甲方所售房屋所在地：____________。

2、甲方所售房屋建筑面积：________平方米，占地面积_______。

3、甲方所售房屋结构、层次为：________。

二、房屋价格。

甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总价金额为(人民币)________万元整。

三、付款方式。

1、甲、乙双方协商一致，乙方付给甲方房屋总价52.6%的首付款共(人民币)________万元整。其中，________万元整，于20____年____月____日付给甲方，另外拾万元整于____年____月____日之前必须付给甲方。

2、甲、乙双方协商一致，除首付款，剩余____万元整于20____年____月____日之前付给甲方。

四、房屋交付。

1、甲、乙双方协商一致，甲方以乙方(黄小华)名义办理房屋产权证、土地使用证、规划许可证等相关房屋证件，保证在乙方付完剩余款之前(20____年____月之前)必须办理完毕。

2、甲方因不可抗力等因素造成逾期未办理完相关证件或房屋逾期不能交付的，乙方可以自动延长剩余的付款时间，直到甲方妥善办理完相关房屋证件为止。

五、双方违约责任。

1、乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的.支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并有权乙方已付的房款中扣出____元作为违约金，剩余的房款如数还给乙方。

2、甲方未按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，并向乙方支付房价的违约金。

六、其他。

1、甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。

2、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

3、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

七、其他约定。

1、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

2、本合同生效之日起双方必须要履行承诺，在没有双方当事人的情况下，另一方不得随意违背或更改合同内容，否则一切后果自负。

3、本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________。

农民房屋买卖合同

根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、合同标的即房屋状况

1、该交易房屋坐落________县____镇____村____庄(或____路____旁)

2、该房屋为(如两层砖混结构楼房)，南北长____米，东西长____米，共____层。房屋占地面积约为____平方米，院子占地面积约为____平方米。左紧邻____的房屋，右紧邻____房屋。

3、该房屋为(如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号：________)

第二条、合同房屋交易价款

人民币____________万元整

大写：__________________

第三条、付款时间及方式

1、在____年____月____日，付人民币____万元。

2、在房屋产权证。土地使用证过户手续办理完毕之日付款人民币________万元。

3、在交付房屋之日，付清尾款人民币________万元。

每次付款，甲方收到后因出具收据。

第四条、甲方的权利和义务

1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。

2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。

3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。

4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。

5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。

6、甲方应将该房屋的宅基地审批文件等相关手续交付给乙方。

7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效。

第五条、乙方的权利和义务

1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。

2、乙方购买该房屋后，若根据有关规定可以办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助。

第六条、特别约定

1.因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，改房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。

2.若今后房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。

第七条、违约责任

1、任何一方违反合同约定，对方可要求违约方在一定期限内改正，违约方应当改正。

2、甲方违反第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的____%的违约金。

第八条、本合同发生争议时双方应先进行协商，无法协商或协商不一致的可以通过有关法律途径解决。

村民房屋买卖合同

身份证号码：____________________。

乙方在充分了解甲方承建的______________________________小区的规划、地理位置、户型及单价后，就购房一事双方达成以下协议：

1、乙方自愿预购甲方承建的______________________________小区__________栋__________单元__________室，预购面积约为__________，__________销售价格为____________________元/，总房款为____________________元，大写____________________元。

2、住房面积最终以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准，总房款多退少补。乙方根据国家有关住房的相关政策办理房产证。

3、乙方于本协议签订之日自愿向甲方交纳意向金____________________元，大写____________________元。

4、本意向书签订后，甲方在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后__________日内与甲方签订合同。

5、乙方未能按期向甲方支付意向金、预付款的或未能在本协议第4条约定期限内与甲方订立《商品房买卖合同》的，甲方有权将乙方预定的房屋另行出售，并不承担任何违约责任及相关经济损失。甲方在一个月内退给乙方预购房意向金。

6、收取乙方预购房意向金后，如甲方原因将乙方预定的房屋销售给他人，则视为甲方违约，甲方在十日内退给乙方购房意向金。

7、其他详细约定按双方签订的《商品房买卖合同》之内容执行。

8、协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，协议经双方签字盖章即刻生效。

甲方：乙方：

电话_____________电话：_________________。

____年_____月____日___年___月____日。

购房意向书。

甲方：

乙方：

甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方向甲方意向购买商品房事宜，达成如下条款：

第一条乙方意向购买中山·翠亨兰溪谷栋层商业1100平方米，栋层公寓平方米，上述面积均为为建筑面积，实际面积以交房实测为准。

第二条乙方意向购买的该商业每平方米买卖单价为人民币。

元，公寓部分每平方米单价14800元总房价款为人民币元。

第三条乙方选择以下第1种付款方式支付购房款：

3、按揭贷款，在签订《商品房买卖合同》时支付首付款，余款办理银行按揭贷款。

第四条乙方应在接到甲方通知签署《商品房买卖合同》后，五日内到甲方售楼地点签署《商品房买卖合同》及其他相关文件并交付房款。在甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》前，甲方为乙方保留该房屋。如乙方逾期不签订合同的，视为放弃认购，甲方有权将该房屋销售给他人。

第五条《商品房买卖合同》中的实际买受人必须和本意向书上乙方姓名、身份证号码一致，乙方不得将本意向书项下权利义务转让第三人，否则，视为乙方放弃认购该房屋。甲方有权拒绝与其签订《商品房买卖合同》及相关文件，并有权将该房屋另行出售。

第六条乙方对认购房屋的位置、房号、面积、价格、误差计算、付款方式、结构、预计交付时间已经充分了解，乙方确信甲方对所售的该房屋没有应当告知而未告知的事项。

第七条甲方电话或书面方式通知乙方均为有效通知。

第八条本意向书未注明的商品房买卖各类税费、维修基金等其它费用，按国家法律法规的规定，待正式合同签订后，由甲、乙双方各自承担相应部分的费用。

第九条本意向书在正式《商品房买卖合同》生效的同时失效，乙方同意届时将本意向书原件交还甲方。

第十条本意向书一式贰份，甲乙双方各持各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

购房意向书。

甲方：姓名身份证号：

电话地址：

乙方：姓名身份证号：

电话地址：

甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就位于杭州市房屋转让事宜达成协议如下，并愿共同遵守之。

一、物业状况：

1、甲方承诺已就该物业在杭州铭雅房地产开发有限公司办理了合法的购买手续，并签订了《商品房买卖合同》，合同编号为，甲方是该物业的唯一购买人，甲方保证该物业产权清晰、权属明确，无第三人异议情况出现，且无自身原因办理不出房产证、土地证、契证的情况出现，否则由甲方承担违约责任。

2、根据该物业《商品房买卖合同》约定：建筑面积为平方米。

二、意向内容：

1、甲方同意在取得该物业房产证、土地证契证的条件下，以人民币元整购买该物业，甲方负有出售该物业给乙方的义务，不得将该物业出售与其他方，否则承担违约责任，向乙方支付违约金人民币元整。

2、乙方同意在甲方取得该物业房产证、土地证、契证的条件下，以人民币元整。的价格购买甲方该物业，否则承担违约责任，向甲方支付违约金人民币元整。

3、本意向书确定的房款价格为甲方将此物业售于乙方的最终价格，甲、乙任何一方不得擅自提价、降价，否则视为违约，向守约一方支付违约金人民币元整。

4、甲，乙双方于甲方取得该物业之房产三证之日起工作日内签定正式的《房屋转让合同》，双方应积极办理该物业之过户手续。

三、甲方权利义务：

1、甲方于收到乙方定金之日将该物业交付乙方。

四、方权利义务：

1、乙方于之日支付定金人民币元整定金于甲乙双方签订该物业之《房屋子转让合同》之日转为首付款的一部份。

2、乙方于甲乙双方签订该物业之《房屋转让合同》之日，向甲方支付首付款人民币元整。余款人民币元整办理银行商业按揭年。在签订本意向书之日支付购房定金人民币元整于甲方。

五、违约责任：

1、如甲方在签定该物业之《房屋转让合同》之前违约不卖的，则甲方需向乙方双倍返还定金人民币元整，并赔偿乙方对该物业所投入的装修费用以及损失。如乙方在签定物业之《房屋转让合同》之前违约不买的，则乙方定金由甲方没收不予返还，甲方无须就乙方对该物业所投入的装修费用及损失予以赔偿。

2、如该物业因甲方自身原因导致该物业之房产三证不能过户至乙方名下的，则甲方应承担违约责任，甲方须向乙方支付违约金人民币元整。

六、其他约定：

1、甲、乙双方各自承担在办理该物业的过户手续中产生的税费。

2、乙方愿意承担该物业的物业维修基金及物业管理费。

3、该物业所有真实情况，甲、乙双方已清楚明确，风险预见。

4、双方在履行本协议过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的向法院提起诉讼。

5、本意向书一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方：乙方：

代理人：代理人：

日期：日期：

农民房屋买卖合同

根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、合同标的即房屋状况。

1、该交易房屋坐落________县____镇____村____庄(或____路____旁)。

2、该房屋为(如两层砖混结构楼房)，南北长____米，东西长____米，共____层。房屋占地面积约为____平方米，院子占地面积约为____平方米。左紧邻____的房屋，右紧邻____房屋。

3、该房屋为(如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号：________)。

第二条、合同房屋交易价款。

人民币____________万元整。

大写：__________________。

第三条、付款时间及方式。

1、在____年____月____日，付人民币____万元。

2、在房屋产权证。土地使用证过户手续办理完毕之日付款人民币________万元。

3、在交付房屋之日，付清尾款人民币________万元。

每次付款，甲方收到后因出具收据。

第四条、甲方的权利和义务。

1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。

2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。

3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。

4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。

5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。

6、甲方应将该房屋的宅基地审批文件等相关手续交付给乙方。

7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效。

第五条、乙方的权利和义务。

1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。

2、乙方购买该房屋后，若根据有关规定可以办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助。

第六条、特别约定。

1.因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，改房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。

2.若今后房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。

第七条、违约责任。

1、任何一方违反合同约定，对方可要求违约方在一定期限内改正，违约方应当改正。

2、甲方违反第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的____%的违约金。

第八条、本合同发生争议时双方应先进行协商，无法协商或协商不一致的可以通过有关法律途径解决。

文档为doc格式。

村民房屋买卖合同

：对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效，而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时，已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合，不得适用过失相抵规则，除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。

后来乙成为a公司的法定代表人，他对b号房屋所享有的权利被让与给a公司，成为a公司财产的一部分。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同书》给丙办理b号房屋所有权的过户登记，表面原因是a公司一直未取得b号房屋的所有权，深层原因是甲违反了她与a公司之间的《卖房协议》，私自将b号房屋的（（房屋所有权证》领走，并不配合a公司将b号房屋所有权过户，致使a公司难以将b号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为，两被告a公司和甲的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房产过户手续；a公司承担本案律师费以及本案诉讼费。

一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告丙与被告a公司在签订售房合同书时，被告a公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告a公司仍未取得该房屋权属证书，丙明知a公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，仍然与a公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此，a公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按售房合同书，被告赔偿其律师费之请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还a公司，a公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定，判决原告丙与被告a公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房腾空交予被告a公司，被告a公司返’还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。

一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；否则，合同无效。

（一）关于系争合同的定性。

1。关于《卖房协议》的定性2。关于《售房合同书》的定性。

把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同，有以下根据：第一，该合同明确约定a公司将原房主甲的b号房屋卖给丙；第二，合同签订当时，b号房屋的所有权确实登记在他人的名下，并且，登记名义人与a公司、丙均无债权债务关系，b号房屋的所有权与a公司、丙的权利之间的关系过分远隔，按照债的相对性原则，a公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点，所以，笔者把它定性为出卖他人之物的合同。赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利，扩而广之，赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利，其弊端是多方面的。其一，会使被告之一的甲这个恶意之人，扩而广之，会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手，非但未受到惩罚，反而获得了较大利益，诚为是非颠倒。其二，意味着连环合同没有法律保障，随时可能出现多米诺骨牌效应，即，第一个出卖人毁约，拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人，同时不追认第二份买卖合同，其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易，谈何交易安全？其三，这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地，而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质（合同法第130条），纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人，还误将出卖人（移转买卖物所有权的）义务转换成了抗辩权、形成权，违反了民事权利义务的配置规则。其实，在有体物场合，所有物与其所有权常常是可以替代的，〔2〕因而，甲对b号房屋的所有权可以说是其与a公司之间《卖房协议》的标的物，处于a公司的债权效力的射程内，该所有权对抗不了a公司的债权。换言之，甲只有依约移转b号房屋所有权的义务，没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之，系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。

（二）关于系争合同的效力。

城市房地产管理法专门规定了房地产转让（第36一45条），包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同（第150一166条），适用于各种买卖合同，包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲，城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法，合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则，系争案件应当适用城市房地产管理法，并且是其第37条第6项的规定。

众所周知，与城市房地产管理法相比，合同法的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像经济合同法那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任（第150条），或者是合同效力待定（第51条），甚至是合同有效下的一般违约责任（第107条等）。法释【1999】19号第4条的规定，法释【20xx】7号第18条、第19条的规定都表明了这一点。尤其是法释【20xx】7号第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；以及第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”这两条都明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释「20xx」7号第1条），对于诸如系争合同等类型的合同，最多是类推适用。

上述立场及观点的转变，无论是在理论上还是实务上，都是符合发展趋势的。如果这个结论是正确的话，那么，城市房地产管理法第37条第6项的.规定便已经不合时宜。

在这种背景下，贯彻特别法优先于普通法，对系争案件适用城市房地产管理法，而非合同法及有关司法解释，显然是不适当的。按照注释民法学关于适用法律解决纠纷宜妥当的要求，对于系争案件，应当适用合同法及法释【1999】19号的有关规定，而非城市房地产管理法，应当类推适用法释【20xx】7号第18条和第19条的规定，而非固守城市房地产管理法第37条第6项的思想。如何达到这一目的，比较理想的路径是，按照新法优先于旧法的规则，对于系争案件，不再适用城市房地产管理法这部“旧法”，而适用合同法、法释【1999」19号的有关规定这些“新法”，类推适用法释【20xx】7号第18条和第19条的规定。依据这些“新法”认定系争合同有效，从而，出卖人因其在约定的期限届满时未能移转b号房屋的所有权而承担违约责任，买受人有权请求出卖人承担此类责任，同时享有合同解除权。

2。系争合同效力的认定：违反强制性规范？

一审民事判决书没有适用合同法第51条和关于合同有效的规定，而是适用了合同法第52条的规定，确认系争合同无效。该第52条计有5项规定，究竟适用的是哪一项？一审民事判决书并未言明，不符合请求权基础理论的要求，需要探究清楚。

基于系争案件的案情，按照一审民事判决书关于“违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效”的判决理由，检索合同法第52条关于无效的规定，只有其中的第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”才符合一审民事判决书的真意。

接下来的问题是，结合系争合同，合同法第52条第5项所谓的“法律、行政法规的强制性规定”，所指应为何者？是指城市房地产管理法第37条第6项的规定，还是指合同法中的相应规定？在笔者看来，回答都应是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那样，系争案件不应适用城市房地产管理法，这就排除了该法第37条第6项作为一审判决所指“强制性规定”的妥当性，换言之，一审判决把城市房地产管理法第37条第6项这个“强制性规定”作为认定系争合同无效的根据，是不适当的。第二，合同法总则中，作为认定系争合同无效根据的“强制性规定”，除第52条以外，别无其他规范。在合同法分则的“买卖合同”一章中，也找不出认定系争合同无效的“强制性规定”。就是说，在不适用城市房地产管理法的前提下，一审民事判决书认定系争合同无效的法律依据只有合同法第52条第5项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，别无其他。可是，将该条项适用于个案，必须结合另外的具体的“强制性规定”才可判断出系争合同是否违反了“强制性规定”，进而认定系争合同无效与否，在找不出系争合同违反了另外的具体的强制性规定的情况下，不得单纯地援引合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”，来认定系争合同无效。

一言以蔽之，一审判决将合同法第52条适用于系争案件，的确不当。

3。系争合同效力的认定：效力待定？合同有效？

以上讨论虽然得出了系争案件不应适用合同法第52条的规定的结论，但是仍然未解决这样的问题：系争案件是适用合同法第51条关于无权处分的规定，还是合同法有关合同有效的规定，甚至类推适用法释【20xx】7号第19条或第18条的规定？解决这个问题，可有如下方案：其一，适用合同法第51条的规定。其二，合同法第150条系关于买卖合同权利瑕疵担保的规定，且处于合同法分则当中，合同法第51条的规定不仅适用于买卖合同中的无权处分，而且适用租赁等合同中的无权处分，且处于合同法总则部分，故前者为特别法，后者为普通法，前者应当优先适用。其三，合同法第51条和第巧0条竞合，究竟适用哪一条，由权利人选择。其四，适用合同法第107条等规定，类推适用法释[20xx]7号第19条或第18条的规定。

采用方案一带来的弊端，在上文关于系争合同的定性部分中已经谈到，主要表现为是非颠倒，在连环合同场合会导致多米诺骨牌效应，破坏正常的交易，误将义务转换成抗辩权、形成权。既然如此，解决系争案件不应采取该方案。

方案二、三运用在某些案件中可能适当，如在买受人签订合同时不知作为买卖物的房屋无产权证的案件中，买受人援引合同法第150条，追究出卖人的权利瑕疵担保责任，比较合适。但在系争案件中不能采用这两个方案，因为系争案件中的原告在订立系争合同时知晓b号房屋尚未办理所有权登记手续，至少是重大过失地不知。按照合同法第151条关于“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”的规定，出卖人a公司不承担权利瑕疵担保责任。

运用排除法，只剩下方案四了。笔者也未找到比方案四更好的方案，至少暂时对其持肯定态度。据此，认定系争合同有效，出卖人a公司若不能办理完毕b号房屋所有权的过户登记手续，便构成违约，应承担违约责任，买受人丙享有此类请求权。从系争案件中原告丙的诉讼请求为两被告立即办理房屋所有权的过户手续观察，可知其未采取方案一、二、三，而是选择了系争合同有效的方案，即方案四。

（三）关于《售房合同书》第4条约定的定位：附解除条件？约定解除？

《售房合同书》第4条约定：a公司如不能在20xx年12月31日前将b号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿。

该约定是属于附解除条件，还是构成约定解除？如果属于附解除条件，售房合同便为附解除条件的法律行为，按照合同法第45条第1款后段的规定，当解除条件成就时，售房合同失效，并且是自动地当然地归于消灭。因被告a公司在20xx年12月31日未能将b号房屋的所有权过户到丙名下，条件已经成就，那么，无需当事人通知解除合同，售房合同便自此自动地、当然地终止，被告a公司移转b号房屋所有权的义务随之消灭，因而，原告丙诉请被告a公司立即给其办理房屋所有权的过户手续，没有依据，应予驳回。

如果该第4条的约定构成了约定解除，则售房合同不是附解除条件的法律行为，不会因所谓解除条件成就而当然地、自动地终止，而是约定的解除合同的条件出现时，解除权产生。即a公司在加01年12月31日未能将b号房屋的所有权过户到丙名下，原告丙自此取得解除权。丙若行使该解除权，通知被告a公司《售房合同书》作废，那么，该合同归于消灭；若不行使解除权，仍然请求被告a公司向其移转b号房屋的所有权，那么，应当得到支持。

总之，《售房合同书》第4条的约定，假如构成约定解除，那么原告丙就能请求被告a公司继续履行售房合同，进而取得b号房屋的所有权；倘若属于附解除条件，因系争合同已经终止，被告a公司就不再负有移转b号房屋所有权的义务。可见，准确地定性《售房合同书》第4条的约定，对解决b号房屋所有权移转与否的问题至关重要。

就《售房合同书》第4条的文义分析，它没有表达下述意思：a公司在20xx年12月31日未能将b号房屋的所有权过户到丙名下时，丙“可以”或“有权”将售房合同解除。也就是说，该条的约定未给当事人任何一方保留解除权，因此不符合约定解除的要件。

《售房合同书》第4条规定，a公司在20xx年12月31日未能将b号房屋的所有权过户到丙名下时，a公司应如数退还丙所付的全部房款，并作适当经济赔偿。换一种表达方式就是，售房合同消灭，双方之间恢复原状。此约定正符合附解除条件的要求，而不符合约定解除的特征。把《售房合同书》第4条的约定作为附解除条件，便有如下结论：由于该条件系由双方约定的，在它已经发生法律效力的情况下，原则上只有双方同意，才可以将其排除。在系争案件中，原告丙请求被告办理b号房屋所有权的移转登记手续，是单方面改变原来的双方的约定，即，不让系争合同自动地当然地消灭，而是继续有效。对此，被告不予认可，因此，原告丙单方面地改变双方关于附解除条件的原有约定的意思表示不具有排除附解除条件的效力。换言之丁原来约定的附解除条件依然有效，它不会转换为约定解除，最终的结果是系争合同照样自动消灭。

正因原告丙与被告a公司之间的售房合同已于20xx年12月31日自动消灭，所以，原告丙诉求被告将b号房屋的所有权过户到其名下，便没有法律根据，不应得到法院的支持。

系争合同终止，原告返还其占有的b号房屋，被告a公司返还其所取得的价款，这已经得到了一审民事判决的确认，但应当弄清此笔价款返还的请求权基础。

由于货币的所有权原则上与对该笔货币的占有相一致，所以，当原告丙将价款支付给被告a公司后，他就丧失了对该笔价款的所有权。现在，因系争合同自20xx年12月31日届满时b号房屋的所有权不能移转至丙名下而自动终止，被告a公司有义务返还该笔价款。由于原告丙对该笔价款无所有权，所以，他请求a公司返还的请求权基础就不可能是所有物返还请求权。从当事人双方的损益变动并予以调整的角度着眼，其应为不当得利返还请求权。如此判断乃因为这种损益变动符合不当得利的构成要件：1。被告a公司不再移转b号房屋的所有权，连占有也要恢复，却拥有该房屋的部分对价，显然获得了利益。2。原告丙不能取得b号房屋的所有权，连占有也要丧失，却支付了价款，存在着损失。3。这种利益和损失之间存在着因果关系。4。被告a公司拥有价款没有合法根据。在德国，是从合同终止、债权不复存在的角度说价款无原因，在中国，可以直接从a公司不移转b号房屋所有权却获得价款没有法律规定或约定的根据角度予以认定。

当然，假如原告丙不主张不当得利返还请求权，而把该笔购房款作为因被告a公司不将b号房屋所有权过户给他而造成的损失，主张违约损害赔偿，返还价款的请求权基础也可以是违约损害赔偿请求权。笔者认为，如此寻找请求权基础，符合违约损害赔偿的构成要件，可予支持。不过，从原告丙诉讼请求和一审民事判决书表述的文义看，都未寻求违约损害赔偿的请求权基础。主张不当得利返还请求权或者违约损害赔偿请求权，各有利弊。主张前者，不必举证被告a公司具有过失，不受与有过失、应当预见等规则的制约。主张后者，在原告丙的损失大于125000元价款时，可以多获得些赔偿。

售房合同消灭，原告占有b号房屋的根据不复存在，有义务返还。于此场合，原告对b号房屋的装修如何处理？从《售房合同书》第4条的约定看，双方当事人都把丙支出的装修费作为其经济损失看待，原告丙欠缺该项诉讼请求，一审民事判决则谓，对原告丙的该项经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。对此，应当如何评论？因原告丙诉求被告办理系争房屋所有权的过户登记手续，主张取得系争房屋的所有权，是以系争合同有效为前提的。而主张装修b号房屋形成添附价值的返还，是在系争合同消灭情况下的“清算”表现。可见，原告丙若同时主张上述二权，显然不合逻辑。问题是，一审法院的主审法官欲认定系争合同无效，依据法律和法理便会发生装修形成价值的返还问题，可是原告丙却无此诉求，如何处理方为妥当？有意见认为，于此场合主审法官负有释明的义务，应当提示原告丙：在合同无效的情况下，原告丙取得不了系争房屋的所有权，宜诉求其他项目，包括装修b号房屋形成的添附利益的返还。如果主审法官未做此类释明，便未尽到职责。〔5〕这种意见值得重视。

在笔者看来，在这里应当持有如下见解：

如果被告a公司将b号房屋的所有权移转给了原告丙，那么，丙对该房屋的装修属于对其所有物的改良，与他人无关。但系争合同因解除条件成就而自动失效，b号房屋的所有权不会移转给丙，丙对b号房屋的占有没有根据，其应当返还该房屋，这就产生了丙装修b号房屋如何处理的问题。

从b号房屋本身的角度观察，装修材料与b号房屋结合在一起，不能分离，或者虽然能够分离，但所需费用过巨，构成动产与不动产的附合，丙丧失对装修材料的动产所有权，b号房屋的所有权扩张到装修材料上。但b号房屋的所有权人甲对此未支付相应的代价，其享有这部分利益没有合法根据，构成不当得利，甲有义务予以返还。就是说，原告丙对其丧失的这部分利益享有不当得利返还请求权。

从原告丙和被告a公司之间的售房合同的角度看，b号房屋所有权不能于20xx年12月31日前移转至原告丙的名下，构成被告a公司违约。该违约行为给丙造成了购买此类房屋的机会丧失、支出装修费等一系列损失。如此，装修费可以作为被告a公司违约所造成的损失。当事人双方也是如此认识的，体现在《售房合同书》第4条中。

可见，b号系争房屋装修问题的处理，可有两个请求权基础，一个是不当得利返还请求权，一个是损害赔偿请求权。如果原告丙主张并实现了不当得利返还请求权，他的这部分损失得到了填补，损害赔偿请求权因缺少“损失”这个构成要件便不会产生。如果原告丙主张并实现了损害赔偿请求权，b号房屋所有权人的利益便得而复失，不当得利返还请求权因欠缺“获得利益”这个要件而不成立。就是说，原告丙只能选择其中之一而主张，不得同时实现二者。

就一审诉讼的实际情况看，原告丙选择了损害赔偿请求权，有其法律及法理依据，但不是最佳的选择。因为赔偿损失在范围上要受与有过失规则（合同法第120条及其解释）的制约，而一审民事判决也果真如此裁量了，以原告丙也有过错为由未裁判被告a公司承担赔偿损失责任。

假如原告丙选择了不当得利返还请求权，那么，因以另一被告甲获得的附合利益为准予以返还，与原告丙有无过失无关，加之这不属于赔偿责任，所以就不再适用与有过失规则，即使丙有过失，也有权请求返还接近于添附在b号房屋的价值。在这样的情况下，一审判决就不会以原告丙也有过错为由不支持其返还不当得利的诉求。

由此可见，请求权基础理论及其在个案中的正确运用，直接关系到权利人的利益能否得到法律保护，不单纯是个学术问题，即使是从事实务工作的法律人也应当予以重视。

（六）余论。

1。关于原告丙的损害赔偿请求权。

其实，因被告a公司违约，原告丙遭受了一些损失，如丧失了与他人签订买卖房屋合同的机会，若再买到与b号房屋相当的房屋需要花费更多的价款，该超出部分的价款即为原告丙的损失。再如，原告丙因购买b号房屋而支出了交通费、诉讼费、误工费等。这些损失，属于真正的违约所造成的损失，原告丙均可请求被告赔偿。其请求权基础只有违约损害赔偿请求权，不会是不当得利返还请求权，更不会是物的返还请求权。由于违约损害赔偿的范围受到合理预见、与有过失、减轻损害等规则的限制，因此原告丙若对该项损失的造成或扩大也有过失，则要依据与有过失规则，要承担相应的责任，即被告a公司要少赔乃至不赔。

从法律人的要求讲，原告丙本应援引合同法第107条、第135条等条款，请求被告a公司赔偿上述损失，但原告丙未提起此项诉讼请求，丧失了良机。

2。关于原告丙的债权人代位权。

从《售房合同书》第2条关于丙于本合同签订之日向a公司交纳购房首款人民币125000元整，丙从首款交付之日起即有权装修、人住b号房的规定分析，被告a公司自该合同签订之日起即有义务移转b号房屋的所有权。如果丙能够举证被告a公司怠于请求甲办理b号房屋所有权的移转登记手续，那么，原告丙便享有了债权人的代位权，在20xx年12月31日届满之前，即（（售房合同书》未自动终止之前，可以甲为被告向人民法院提起代位权诉讼，请求甲办理b号房屋所有权的移转登记手续。

在系争案件的实际诉讼过程中，原告丙将甲和a公司作为共同被告起诉，请求他们履行将b号房屋的所有权移转于原告丙的义务，这可否视为原告丙在行使债权人的代位权？笔者持否定的观点，理由在于，其一，原告丙诉请甲履行b号系争房屋的所有权过户义务，未表示是在行使被告a公司对于甲的到期债权。这不符合债权人代位权的构成要件。其二，原告丙提起的是普通诉讼，没有援引合同法第73条及最高人民法院法释[1999」19号第11条至第22条的规定，提起代位权诉讼，向甲主张债权人的代位权。当事人不主张，即难以认定原告丙在行使债权人的代位权。其三，原告丙向一审法院提起诉讼的时间在20xx年3月，而系争合同因其所附的解除条件成就而已于20xx年12月31日自动终止，致使其向被告a公司主张移转b号房屋所有权的债权消灭。这样，又欠缺债权人代位权的另一个构成要件，即使主张了债权人的代位权，也得不到主审法院的支持。

总之，原告丙因其未及时提起债权人代位权之诉，丧失了取得b号房屋所有权的一个机会。

村民房屋买卖合同

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人同意，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在房屋院落(包括：正房间、厢房间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具体位置为：

东邻：

西邻：

南邻：

北邻：

登记长度为：______米、宽度为______米，面积共______平米。

二、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：

三、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写_______________;即人民币小写______元。乙方在合同生效时一次性付清。

四、甲方应在前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。

六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。

七、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。

八、其它。

1、本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。

2、本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。

3、本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。

甲方(卖方)：_______________。

乙方(买方)：_______________。

______年___月___日。